500,000 पाउंड तक की संपत्ति की बिक्री के लिए स्टैंप टैक्स हॉलिडे के विस्तार की संभावना को कम करने के महीनों के बाद, यूके के चांसलर ऋषि सनक ने अंततः 2021 के बजट में ब्रिटिश हाउसिंग सेक्टर के लिए प्रोत्साहन उपायों के एक नए सेट का विकल्प चुना। महीना। स्टैम्प टैक्स हॉलिडे के लिए तीन महीने के विस्तार के अलावा, मूल रूप से 31 मार्च को समाप्त होने का मतलब था, लेकिन अब जून के अंत तक चल रहा है, इसके बाद कुछ बिक्री पर अतिरिक्त तीन महीने की छूट “सामान्य रूप से सामान्य संक्रमण” सुनिश्चित करने के लिए है। चांसलर अब 5% जमा पर होम लोन के लिए मॉर्गेज गारंटी भी शुरू कर रहे हैं।
रॉयल इंस्टीट्यूशन ऑफ चार्टर्ड सर्वेयर्स (आरआईसीएस) के सर्वेक्षण के निष्कर्ष बताते हैं कि उपाय जल्द ही नहीं आते हैं। हालांकि पिछले मई में लॉकडाउन के उपायों को हटाए जाने के बाद हाउसिंग सेक्टर ने मजबूत संख्या दिखाई, लेकिन बाजार को छह साल के उच्च स्तर पर धकेल दिया, ब्रिटेन के सभी उधारदाताओं ने सुनिश्चित किया कि वसूली बंधक तक पहुंच को प्रतिबंधित करके नहीं चलेगी। पहले लॉकडाउन से बाहर आकर, ब्रिटिश बैंकों ने फिक्स्ड-रेट दो और पांच-वर्षीय बंधक सौदों को 95% लोन टू वैल्यू (LTV) से घटाकर 105 से घटाकर केवल 15 कर दिया – रिकॉर्ड उच्च चुकौती शुल्क संलग्न।
जैसे, अचल संपत्ति गतिविधि की भीड़ के बाद पहले दो महीनों के लॉकडाउन के बाद और पिछले साल की दूसरी छमाही में एक अचल संपत्ति की वसूली की भविष्यवाणियों को प्रेरित किया, 2021 के पहले दो महीनों में एक ड्रॉपऑफ ने यथार्थवादी उम्मीदों की आवश्यकता का प्रदर्शन किया। महामारी युग की अर्थव्यवस्था। आरआईसीएस ने जनवरी में खरीदार पूछताछ में 29% की गिरावट और फरवरी में एक और (यदि अधिक मध्यम) 9% की गिरावट देखी, सर्वेक्षणकर्ताओं ने बाजार में कम संपत्तियां देखीं। पिछले साल के पोस्ट-लॉकडाउन आशावाद के विपरीत, कई हाउसिंग मार्केट विश्लेषकों ने सनक की नवीनतम घोषणाओं से पहले 2021 में मंदी की भविष्यवाणी की – यहां तक कि रियल एस्टेट एजेंटों जैसे सैविल्स ने नए बजट पर आने वाली कीमतों में तेजी की ताजा भविष्यवाणियों के साथ प्रतिक्रिया व्यक्त की।
इन सबसे ऊपर, एक अस्थिर आवास क्षेत्र पर सनक के हस्तक्षेप का बाहरी प्रभाव यूके सरकार द्वारा पिछले एक साल में होमबॉयर्स और विक्रेताओं पर महामारी के प्रभाव को कम करने में महत्वपूर्ण भूमिका की ओर इशारा करता है। यह वास्तविकता अचल संपत्ति क्षेत्र को स्थिर करने और इसमें भाग लेने की कोशिश कर रहे व्यक्तियों का समर्थन करने के लिए, बंधक योजनाओं और कर छुट्टियों से परे विस्तारित सरकारी कार्रवाई के लिए कॉल खिला रही है – विशेष रूप से इंग्लैंड में, जहां लेनदेन की अनूठी ‘संपत्ति श्रृंखला’ संरचना छोड़ दी गई है कई परिवार आर्थिक तंगी से जूझ रहे हैं।
जैसा कि यूके कन्वेयंसिंग एसोसिएशन के बेथ रुडोल्फ ने बताया ईयूरिपोर्टर: “सरकार को घर ले जाने की प्रक्रिया में अनिवार्य सुधार करना चाहिए ताकि लेनदेन में औसतन 22 सप्ताह का समय न लगे। उनके पास अपनी उंगलियों पर सब कुछ है [the] संपत्ति एजेंटों का विनियमन, लीजहोल्ड पर विधि आयोग की रिपोर्ट, और मंत्रालय का समर्थन करने के लिए स्थापित गृह ख़रीद और बिक्री समूह द्वारा विकसित समाधान, लेकिन दुर्भाग्य से सरकार के कुछ हिस्सों में यह विश्वास प्रतीत होता है कि अनिवार्य विनियमन जवाब नहीं है। हम मानते हैं कि वास्तव में यही आवश्यक है, क्योंकि सॉलिसिटर और एस्टेट एजेंटों द्वारा परिवर्तन की स्वैच्छिक डिलीवरी कहीं भी काफी दूर नहीं जाएगी।”
एक अप्रत्याशित स्वास्थ्य संकट के बीच हाउसिंग मार्केट को मजबूत करने के लिए सबसे प्रभावी संभावित उपायों में से एक हो सकता है ‘कोविड क्लॉज’ पिछले साल महामारी के हजारों लेन-देन को बाधित करने के बाद रियल एस्टेट पेशेवरों द्वारा अनुशंसित। कोविड -19 संपत्ति श्रृंखला प्रणाली के साथ मूलभूत दोषों को उजागर करने के साथ, क्या ऐसे खंड सरकार को अधिक मौलिक उद्योग सुधार के मार्ग पर पहला कदम दे सकते हैं?
खरीदारों और विक्रेताओं को बार-बार लगने वाले झटके मांग को कम करते हैं
स्टांप शुल्क की छूट के लिए मूल 31 मार्च की समय सीमा पर कुलाधिपति का चेहरा अपनी जिम्मेदारियों के बारे में सरकार के अपने दृष्टिकोण में बदलाव को दर्शाता है। जबकि मूल विराम के कारण 2020 के उत्तरार्ध में घर की खरीदारी में वृद्धि हुई, इस वर्ष के पहले हफ्तों में खरीदने का प्रयास करने वाले परिवारों को सरकार द्वारा संचालित उछाल के रूप में बीबीसी ने “कर की समय सीमा को हराने की दौड़” का सामना करना पड़ा। मांग में सर्वेक्षकों, एस्टेट एजेंटों और अन्य रियल एस्टेट पेशेवरों के बीच देरी हुई। ‘क्लिफ्स एज’ पर सैकड़ों-हजारों लेन-देन के जोखिम के बावजूद, और एक विस्तार को सुरक्षित करने के लिए होमबॉयर्स और रियल एस्टेट एसोसिएशन द्वारा एक गहन अभियान के बावजूद, चांसलर ने बार-बार समय सीमा को पीछे धकेलने से इनकार कर दिया था, इससे पहले कि विस्तार अंततः का हिस्सा बन गया। नया बजट।
स्टाम्प टैक्स हॉलिडे का अनुभव, और घर खरीदारों के अनुभव, जो दसियों हज़ार पाउंड खोने के लिए खड़े थे, अगर वे इसकी समाप्ति से पहले अपनी खरीद को पूरा करने में विफल रहे, तो हजारों संभावित होमबॉयर्स और विक्रेताओं के दर्दनाक अनुभवों को पहले लॉकडाउन में पकड़ा गया। एक साल पहले के तहत। प्रारंभिक 2020 लॉकडाउन के परिणामस्वरूप, जिसके दौरान अचल संपत्ति क्षेत्र को बाकी अर्थव्यवस्था के साथ जबरन बंद कर दिया गया था, बटरफील्ड के एक सर्वेक्षण में दस में से तीन खरीदार पाए गए, जिन्होंने ‘बंधक-में-सिद्धांत’ (एमआईपी) हासिल किया था। आवास अनुबंधों के आदान-प्रदान के बाद लागू होने वाले शटडाउन के परिणामस्वरूप उनके पैरों के नीचे से गलीचा खींच लिया गया था, उनकी विनिमय जमा राशि खो गई थी।
इंग्लैंड में अचल संपत्ति बाजार की अनूठी प्रकृति, कई लेनदेन को एक साथ जोड़ने वाली ‘श्रृंखला’ के आधार पर संरचित, अंग्रेजी घर खरीदारों और विक्रेताओं को विशेष रूप से कोविड जैसे झटके के प्रभाव के लिए अतिसंवेदनशील बनाती है। खरीदार जो खुद को एक टूटी हुई श्रृंखला के बीच में पाते हैं, जिसमें उनका अपना खरीदार अब खरीदारी पूरी करने में सक्षम नहीं है, वे अपने आगे के लेन-देन में विक्रेता को दी गई जमा राशि की भरपाई करने के हकदार नहीं हैं। जैसा कि एक बंधक दलाल ने समझाया था बार: “[Deposit] सैद्धांतिक रूप से समझौते कानूनी रूप से बाध्यकारी नहीं हैं। आप उम्मीद करेंगे कि ज्यादातर मामलों में विक्रेता सहानुभूति रखेंगे और दूसरे पक्ष को कम या बिना किसी कीमत पर अनुबंध से मुक्त करेंगे, लेकिन अनुबंध के रूप में वे ऐसा करने के लिए बाध्य नहीं हैं।
खरीदारों और विक्रेताओं दोनों की सुरक्षा के लिए कोविड क्लॉज का मानकीकरण करना
महामारी की शुरुआत से पहले ही, पांच में से एक संपत्ति खरीद विफलता का कारण श्रृंखला में एक टूटना था। 2017 में, इस घटना की लागत घर के मालिकों को प्रति वर्ष £ 500 मिलियन से अधिक थी, जो बिना वसूली, मूल्यांकन, ब्रोकरेज और सर्वेक्षण लागतों में थी, जबकि विक्रेताओं को उन संपत्तियों के साथ छोड़ दिया गया था जिन्हें बेचना मुश्किल था। कोविड से जुड़े लॉकडाउन ने इन जोखिमों को बढ़ा दिया है, बटरफील्ड ने सर्वेक्षण में आधे से अधिक खरीदारों को लॉकडाउन के परिणामस्वरूप खुद को मध्य-श्रृंखला में फंसा पाया। दस खरीदारों में से पूरी तरह से चार खरीदारों को उनकी पेशकश स्वीकार किए जाने के बाद अपनी खरीद से हटने के लिए मजबूर होना पड़ा।
जबकि मंत्रियों को ‘संपत्ति श्रृंखला’ प्रणाली को संबोधित करने के लिए कॉल का सामना करना पड़ता है, यूके सरकार के लिए आवास, समुदायों और स्थानीय सरकार के बीच सहयोग के रूप में विकसित ‘कोविड -19 क्लॉज’ को मानकीकृत और अनिवार्य करने के लिए एक अंतरिम उपाय अच्छी तरह से हो सकता है। घर खरीदना और बेचना समूह। जबकि इस तरह के क्लॉज की प्रयोज्यता महामारी से सीधे जुड़ी कुछ परिस्थितियों तक सीमित है, पिछले वर्ष का जीवंत अनुभव हजारों संभावित घर खरीदारों के वित्तीय और भावनात्मक कल्याण पर इसके संभावित लाभकारी प्रभाव को प्रदर्शित करता है। इस क्षेत्र ने भी इस खंड का स्वागत किया है, बेथ रुडोल्फ ने इसे “एक महान विचार, उद्योग और उपभोक्ताओं का समर्थन करने के लिए बहुत जल्दी वितरित किया।”
सरकारी इनपुट के साथ विकसित यह नया खंड, अचल संपत्ति अनुबंधों में अनिवार्य या सार्वभौमिक से अभी भी दूर है, यह सवाल उठा रहा है कि क्या सरकार को मौजूदा संकट के अंत तक ऐसे खंडों के उपयोग को बढ़ावा देने या यहां तक कि अनिवार्य करने का प्रयास करना चाहिए। . उदाहरण के लिए, यूके होमबॉयर्स और सेलर्स (सीसीआर-यूके) के लिए कोविड राहत के लिए अभियान जैसे जमीनी स्तर के प्रयास, हाउसिंग सेक्रेटरी रॉबर्ट जेनरिक और सरकार से ‘कोविड’ बनाकर प्रभावित खरीदारों और विक्रेताओं को “सार्वजनिक सुरक्षा और समर्थन” देने का आग्रह कर रहे हैं। क्लॉज’ कानूनी रूप से अनिवार्य और पिछले मार्च में पहले लॉकडाउन की शुरुआत के रूप में मान्य है।
इन धाराओं के दायरे का विस्तार करने के लिए संसदीय कार्रवाई, या उन हजारों व्यक्तियों के लिए पूर्वव्यापी रूप से अपनी सुरक्षा का विस्तार करने के लिए जो पहले से ही दर्दनाक (लेकिन आवश्यक) सार्वजनिक स्वास्थ्य निर्णयों से प्रभावित हैं, सरकार को वितरित करने के लिए एक अधिक यथार्थवादी अल्पकालिक मार्ग भी प्रदान कर सकते हैं। अचल संपत्ति संकट के जवाब में ठोस कार्रवाई – आवास क्षेत्र की स्थिरता में जनता के विश्वास को बहाल करते हुए और आने वाले महीनों में व्यापक सुधार के लिए आधार तैयार करना।
फिर भी, रुडोल्फ जैसे उद्योग जगत के नेता आगाह करते हैं कि दीर्घकालिक सुधार का मार्ग महामारी से कहीं आगे तक जाएगा। विनियामक परिवर्तन की मांग करने वाले कई मुद्दों में: “लीजहोल्ड, रेंटचार्ज, और प्राधिकरण की जानकारी सहित लिस्टिंग में जानकारी के अग्रिम प्रावधान” के लिए एक जनादेश की कमी, खरीदारों के लिए एक आवश्यकता की अनुपस्थिति “यह साबित करने के लिए कि वे एक प्रमाण पत्र के माध्यम से संपत्ति का खर्च उठा सकते हैं” सिद्धांत या धन के स्रोत में अपने ऋणदाता के निर्णय की पुष्टि करना” और विक्रेताओं के लिए संपत्ति के साथ अपने संबंध को प्रदर्शित करने के लिए “विक्रेता प्रतिरूपण धोखाधड़ी से बचने के लिए,” और “संपत्ति एजेंटों के विनियमन और भूमि रजिस्ट्री के डिजिटलीकरण की आवश्यकता, दोनों आवेदनों के संदर्भ में और मशीन पठनीय कर्म।”
यदि और जब यूके इन नियामक कमियों को संबोधित करता है, तो उद्योग के प्रतिनिधि जोर देते हैं कि “एक बार एक प्रस्ताव स्वीकार कर लिया जाता है, पार्टियां संबंधित लेनदेन पर लेनदेन कर सकती हैं, यह जानते हुए कि सब कुछ ठीक हो जाएगा” – संक्षेप में, कि खरीदार और विक्रेता दोनों निश्चितता के स्तर का आनंद लेंगे महामारी की शुरुआत के बाद से बाजार से इसकी भारी कमी रही है।